Praha 22. září 2026 (PROTEXT) – Představte si jednoduchou situaci. Někdo podá návrh na převod vašeho domu nebo bytu. Dnes platí jasné pravidlo: katastr nesmí vklad povolit dříve než po uplynutí zákonné dvacetidenní ochranné doby. Připravovaná novela má u vybraných převodů založených na veřejné listině, v praxi zejména notářském zápisu, umožnit tuto pevnou ochranu prolomit. A právě zde začíná problém, kterou se nám přes opakovanou veřejnou diskusi s Notářskou komorou stále nepodařilo objasnit: kolik minimálního zákonem garantovaného času bude mít člověk v novém režimu na to, aby problém vůbec zjistil a stihl se bránit? Současná právní úprava garantuje minimálně 20 dnů. Navrhovaná výjimka má umožnit rozhodnout dříve.
A nejde jen o vlastníka.
Čas může být důležitý také pro rodinu člověka vystaveného manipulaci nebo nátlaku, případně pro věřitele, který se snaží zabránit dlužníkovi ve vyvedení posledního hodnotného majetku.
Proto se už několik týdnů ptáme na jednu jednoduchou věc:
Když má dnešní pevná dvacetidenní pojistka zmizet, co ji rovnocenně nahradí?
Konkrétní odpověď na tuto otázku jsme ve veřejné diskusi zatím nedostali.
Důvodová zpráva přitom problém sama pojmenovává
Nejde o hypotetickou obavu.
Samotná důvodová zpráva k návrhu popisuje dnešní stav tak, že při dvacetidenní době má osoba, která chce chránit své zájmy předběžným opatřením, „dostatek času“, aby zjistila, že vkladové řízení probíhá, a obrátila se na soud.
A co říká o situaci, kdy dvacetidenní doba nepoběží?
Časové okno pro zjištění probíhajícího řízení a následnou reakci označuje za „velmi krátké“. Z technologických a administrativních důvodů jej odhaduje přibližně na pět dnů.
To je podle nás zásadní.
Sám předkladatel tedy připouští, že přecházíme ze stavu, kdy má člověk na reakci „dostatek času“, do stavu, kdy bude toto okno „velmi krátké“.
A právě proto návrh současně vytváří nový mechanismus rychlé soudní ochrany.
Pět pracovních dnů? Pozor, jde o něco úplně jiného
Notářská komora nám v diskusi opakovaně odpovídá, že pokud člověk oznámí katastru záměr podat návrh na předběžné opatření, vkladové řízení se přeruší. Potom má pět pracovních dnů na doložení, že návrh skutečně podal.
To je užitečný mechanismus.
Ale odpovídá na jinou otázku.
Těch pět pracovních dnů dostane člověk až poté, co problém zjistil a stihl katastru svůj záměr oznámit.
Kdo o převodu neví, nemá co oznamovat.
Proto se ptáme na krok předtím:
Kolik minimálního času zákon garantuje člověku na to, aby se o problematickém převodu vůbec dozvěděl?
Přibližných pět dnů zmíněných v důvodové zprávě totiž není novou pětidenní ochrannou lhůtou. Jde o odhad vycházející z technologického a administrativního průběhu řízení.
Dnes je rozdíl zásadní:
20 dnů je zákonná garance. Přibližně pět dnů je předpoklad.
Notář může udělat všechno správně. A problém přesto existovat
Zastánci změny argumentují tím, že u notářského zápisu existuje vyšší míra kontroly.
To je pravda.
Notář ověřuje totožnost, zjišťuje vůli účastníků a kontroluje právní stránku jednání. Notářský zápis může významně snížit například riziko padělané smlouvy nebo falešné identity.
Jenže dvacetidenní doba a notářská kontrola nechrání před totožnými riziky.
Představme si seniora dlouhodobě manipulovaného blízkým člověkem.
Nebo vlastníka vystaveného skrytému nátlaku.
Soudní praxe už ostatně řešila případy, kdy ani právní jednání zachycené notářským zápisem nevyloučilo závažný problém, který musely následně řešit soudy.
A ještě jednodušší je příklad věřitele.
Dlužník převádí poslední hodnotnou nemovitost na příbuzného.
Je svéprávný.
Doklady jsou pravé.
Nikdo jej nenutí.
Notář může naprosto správně zjistit jeho vůli:
Ano, tento člověk skutečně chce nemovitost převést.
Jenže problémem může být právě uskutečnění této vůle.
Notář nemůže znát všechny nezaplacené faktury, soukromé zápůjčky ani pohledávky, o kterých se teprve vede soudní spor.
Pravý podpis proto ještě neznamená, že převod nemůže poškodit někoho dalšího.
Už existuje skutečný případ, kdy čas před zápisem umožnil zásah
Nejde přitom jen o teorii.
Nejvyšší správní soud řešil případ, kdy byl návrh na vklad podán 29. srpna 2016. Ještě během tehdejší dvacetidenní doby, 14. září, dostal katastr informaci od soudu o podání návrhu na předběžné opatření. Konkrétní právní výsledek této věci závisel na tehdejší úpravě a dalších procesních okolnostech, ale případ názorně ukazuje, že období mezi podáním návrhu a rozhodnutím může být pro soudní zásah prakticky významné.
A právě to je podstata celé debaty.
Je jednodušší problematický převod včas zastavit, než se následně roky soudit o jeho následky.
Když začne exekuce, nemusí to být chyba transakce
Za zvlášť problematický považuji argument, který se v obhajobě rychlejšího režimu objevil: během čekání může být zahájena exekuce nebo insolvence a transakce se tím zkomplikuje.
Ano.
Ale možná se právě zkomplikovat měla.
Exekuce a insolvence nejsou technické závady realitního obchodu.
Jsou to zákonné mechanismy, které mimo jiné chrání věřitele.
Pokud zákonné omezení dispozice zabrání dlužníkovi převést majetek potřebný k uspokojení jeho dluhů, systém neselhal.
Systém právě začal fungovat.
Předběhnout tuto ochranu rychlejším převodem proto nelze samo o sobě vydávat za výhodu.
„Riziko existuje vždy.“ Právě proto existují pojistky
V naší veřejné debatě zaznělo také, že riziko bude existovat vždy, klidně i při podstatně delší lhůtě.
Samozřejmě.
Dvacet dnů nezabrání každému podvodu.
Neochrání každého vlastníka.
Nezachrání každého věřitele.
Ale bezpečnostní mechanismus se neposuzuje podle toho, zda odstraní riziko na nulu.
Posuzuje se podle toho, zda jej snižuje.
Bezpečnostní pás také nezachrání každého člověka při autonehodě. To není argument pro jeho odstranění.
A důvodová zpráva sama připouští, že dnešních dvacet dnů poskytuje dostatek času k reakci, zatímco bez nich bude okno velmi krátké.
Argument rychlostí zní dobře. Ale co skutečně řeší?
Zastánci změny zdůrazňují rychlost.
Ano, rychlejší zápis může znamenat dřívější výplatu kupní ceny, rychlejší čerpání hypotéky nebo dřívější dokončení navazujícího obchodu.
To je praktická výhoda.
Nedělejme z ní ale něco, čím není.
Rychlejší zápis nezlevní byt ani rodinný dům.
Nesníží úrokovou sazbu hypotéky.
Nesníží potřebné vlastní zdroje kupujícího.
Nezvýší příjem mladé rodiny.
A nepostaví jediný nový byt.
Rychlejší katastr tedy může urychlit administrativní dokončení konkrétní transakce.
Dostupnější bydlení z něj ale nebude.
Proti tomuto přínosu stojí odstranění něčeho velmi konkrétního: dnešní pevné doby, během které katastr vklad ještě povolit nesmí.
Proto podle nás není správné stavět debatu jako souboj „moderního rychlého“ a „zastaralého pomalého“ katastru.
Skutečná otázka je mnohem jednodušší:
Je rychlejší dokončení bezproblémové transakce dostatečným důvodem k odstranění dvacetidenní pojistky i pro případy, kdy bezproblémová není?
Čtyři otázky, které stále potřebují jasnou odpověď
Před dalším rozhodováním o návrhu by podle nás měla veřejná debata znát především čtyři fakta:
- Kolik minimálně dnů zákon ve zrychleném režimu garantuje člověku na to, aby se o probíhajícím převodu vůbec dozvěděl – ještě předtím, než může oznámit záměr požádat o předběžné opatření?
- Jak je chráněn vlastník, jeho rodina nebo věřitel, pokud se o problematickém převodu dozví až poté, co už katastr vklad povolil?
- Existuje konkrétní analýza, která porovnala přínos rychlejšího zápisu s riziky odstranění dnešní dvacetidenní ochrany? Pokud ano, jaké jsou její závěry a kde je veřejně dostupná?
- Kolik poškozených vlastníků, zkrácených věřitelů nebo rodin, které už nestihnou problematický převod zastavit, je přijatelnou cenou za několik dnů rychlejší zápis – jeden případ, deset, sto?
Na tyto otázky by podle nás mělo být možné odpovědět jednoduše a konkrétně.
Několik týdnů diskuse. Jedna otázka zůstává
Na veřejné diskusi s oficiálním účtem Notářské komory je pro nás nakonec nejzajímavější jedna věc.
Na otázku, co může člověk udělat poté, co problém zjistí, existuje konkrétní odpověď.
Může oznámit záměr požádat o předběžné opatření. Řízení se přeruší. Potom má pět pracovních dnů na doložení návrhu.
Ale naše otázka zní celou dobu jinak:
Kolik zákonem garantovaného času bude mít předtím, aby problém vůbec zjistil?
Samotná důvodová zpráva říká, že dnes má „dostatek času“.
Po odstranění dvaceti dnů má být časové okno „velmi krátké“.
To není technický detail.
U domu nebo bytu za pět, deset či dvacet milionů korun to může být celý rozdíl mezi prevencí a následným soudním sporem.
A právě proto je tato otázka důležitější než všechna obecná ujištění o bezpečnosti.
Protože až se o problémovém převodu dozvíte po zápisu, nezachraňujete už svůj dům. Začínáte o něj bojovat u soudu.
Zdroj: JUDr. Lukáš Rezek, LL.M. advokát a partner Advokátní kanceláře PETRÁŠ REZEK A PARTNEŘI; člen Kárné komise České advokátní komory; člen Sekce pro AML České advokátní komory; rozhodce Rozhodčího soudu při HKČR a AKČR; zprostředkovatel kolektivních sporů u Ministerstva práce a sociálních věcí ČR
ČTK Connect ke zprávě vydává obrazovou přílohu, která je k dispozici na adrese https://www.protext.cz/zpravy/59293.
