Hypoteční trh nadále stagnuje. Nabídkové sazby se drží pod pětiprocentní hranicí a banky nemají prostor k větším slevám. Tržní sazby rostou, swapy jsou na maximech a centrální banka dává najevo, že rychlý návrat levných úvěrů není na pořadu dne. Výhled pro rok 2026 naznačuje jen mírné a postupné změny, protože banky i analytici mluví o úpravách maximálně v řádu desetin procentního bodu.
Průměrná nabídková sazba hypoték se v prosinci opět zastavila na 4,91 procenta. Stejně jako v předchozích měsících. Ani průměrná splátka u modelového úvěru 3,5 milionu korun se nepohnula. Lidé dál platí 20 285 korun měsíčně, což je jen o několik stovek méně než loni. Hypoteční analytici popisují trh jako stagnující. Akční slevy bank sice existují, ale s průměry už nehnou.
Pozvolné změny místo velkých pohybů
Odborníci se shodují, že rychlé zlevňování hypoték v příštím roce nepřijde. Banky podle nich mohou sáhnout maximálně ke kosmetickým úpravám v řádu desetin procentního bodu. Řada faktorů zůstává proti nim: rostoucí ceny zdrojů, vyšší tržní sazby i ceny swapů, které v posledních měsících atakují čtyřprocentní hranici a u delších splatností ji překračují.
Podle analytiků může v roce 2026 pokračovat mírné zlevňování hlavně u kratších fixací. Ty bankám dovolují reagovat rychleji na tržní podmínky. Zároveň platí, že návrat k hypotékám kolem dvou procent je v nedohlednu. Banky mají v živé paměti období prudkého růstu sazeb a ČNB otevřeně brzdí riziko přehřátého trhu i nadměrného zadlužování domácností.
Regulace přitvrzuje, poptávka zůstává silná
K tlaku na ceny přispívají i přísnější pravidla. V dubnu vstoupí v platnost nová regulace pro investiční hypotéky. Úvěry na třetí a další nemovitosti nebo na byty určené k pronájmu budou omezeny na 70 procent hodnoty nemovitosti a celkový dluh nesmí překročit sedminásobek čistého ročního příjmu. Banky proto začínají mnohem přísněji rozlišovat mezi investičními a běžnými hypotékami.
Poptávka po vlastním bydlení však zůstává silná. Lidé si letos vzali přes 63 tisíc hypoték a celkový objem včetně refinancování překonal 319 miliard korun. Právě refinancování je jedním z motorů trhu. Podle České národní banky si přesto byty kupuje hlavně pětina domácností s nejvyššími příjmy, zatímco pro mladé a střední třídu hypotéky postupně přestávají být dostupné.
Podle expertů se budou sazby i v příštím roce pohybovat ve „čtyřprocentním“ pásmu a případné výkyvy budou spíše mírné. Trh víceméně čeká na stabilnější situaci na finančních trzích a první signál ze zahraničí, který by bankám umožnil větší slevy. Do té doby hypoteční trh charakterizuje hlavně stagnace.
